Ciari​ & Associati S.t.p. - S.r.l.

Nella prassi è frequente che le parti intendano concludere una compravendita senza procedere alla stipula immediata dell’atto traslativo della proprietà poiché, il più delle volte, è necessario prima espletare alcune incombenze necessarie a tale scopo (es. Ultimazione dei lavori di costruzione, erogazione di un finanziamento, ecc.). In una situazione del genere, nasce l’esigenza dei contraenti di vincolarsi appena raggiunto l’accordo su una certa operazione economica, rimandando la precisa definizione del contenuto e la produzione degli effetti del contratto ad un momento successivo.

Immaginiamo due parti che trattano per la compravendita di un appartamento. L’accordo è raggiunto ma il compratore vuole verificare con calma che sull’immobile non gravino ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, per cui si rende necessario “bloccare” l’immobile - per evitare che la controparte cambi idea o trovi un altro contraente - senza stipulare subito la compravendita.

Per ottenere questo risultato è necessario stipulare un contratto preliminare.

Il contratto preliminare è quello con cui le parti si obbligano a concludere in futuro un determinato contratto, del quale hanno già concordato gli elementi essenziali ma si desidera rinviarne gli effetti. Il contratto preliminare è l’accordo mediante il quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, del quale predeterminano gli elementi essenziali: così facendo, tramite il contratto preliminare le parti “bloccano” l’affare, lasciando l’accordo sui punti secondari ad una fase successiva.

Come possiamo ben comprendere, tale contratto non determina alcun effetto traslativo se non l’impegno di acquistare in futuro un determinato bene mentre il promittente venditore non perde, al momento del preliminare, la proprietà del bene, ma si obbliga a venderlo in futuro. Dal contratto preliminare nasce solo, per entrambe le parti, l’obbligo di concludere, entro un termine stabilito, il contratto definitivo di compravendita: per tale motivo le parti non si chiamano, propriamente, “venditore” e “compratore”, bensì “promittente venditore” e “promittente compratore”. La proprietà del bene si trasferirà, e l’obbligo di pagare il prezzo nascerà, solo con la compravendita definitiva.

In merito al rapporto tra il contratto preliminare e il contratto definitivo, l’orientamento dominante (Cass. 5 giugno 2012 n. 9063) è quello per cui quanto previsto nel contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti per cui, qualora i due contratti in questione contengano delle clausole tra loro contrastanti, il contratto definitivo prevale a meno che le parti non abbiano espressamente previsto che determinate clausole del preliminare sopravvivano.

In riferimento al contenuto, il contratto preliminare deve indicare gli elementi principali del contratto definitivo – pena la sua nullità ex artt. 1346 c.c. e 1418 c.c. - ovvero deve:

- Identificare le parti;

- Identificare l’oggetto del contratto;

- Prevedere gli obblighi assunti dalle parti;

- Individuare il prezzo;

- Individuare la data per la stipula del contratto definitivo.

Le parti, congiuntamente, possono decidere di modificare il contenuto del contratto preliminare in sede di stipula del definitivo.

La legge impone per il preliminare una forma vincolata, ovvero la stessa forma richiesta per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.); dunque il preliminare di vendita immobiliare, ad esempio, è nullo se non è scritto.

Infine è possibile che un contratto definitivo sia stipulato tra parti diverse da quelle che hanno concluso il preliminare, ad esempio a seguito di decesso del promittente acquirente o promittente venditore oppure qualora sia volontà delle parti di trasmettere la propria posizione contrattuale o i suoi effetti.

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