Ciari & Associati S.t.p. - S.r.l.

Studio di commercialisti, consulenti del lavoro, consulenti finanziari e revisori legali

Rassegna stampa

Rassegna stampa

IL LOCKDOWN NON SALVA IL CONTRATTO DEL NEGOZIO IN PERDITA

Pubblicato il 11 gennaio 2021 alle 08.20

Scatta l'ordinanza di rilascio dell'immobile commerciale anche se con la crisi Covid la società affittuaria che gestisce il punto vendita ha subito un notevole calo di fatturato. Come mai? La morosità dell'azienda conduttrice è assodata, mentre i dpcm adottati durante il lockdown risultano illegittimi, in quanto un atto amministrativo non può limitare le libertà costituzionali. Senza dimenticare che con la normativa d'emergenza il legislatore ha ritenuto di non intervenire in rapporti fra privati come le locazioni, limitandosi a offrire sgravi fiscali ai conduttori colpiti dalla recessione economica. È quanto emerge dall'ordinanza pubblicata il 16 dicembre (si veda ItaliaOggi del 24 dicembre scorso) dalla sesta sezione civile del tribunale di Roma (giudice Alessio Liberati).

Rilascio dell'immobile: crisi e restrizioni non incidono. Diverrà operativo dal 16 marzo il rilascio dell'immobile commerciale: l'opposizione proposta dalla società affittuaria non risulta fondata su prova scritta, mentre sono escluse gravi ragioni che precludano il provvedimento di sfratto.

Non conta che «la grave crisi scaturita dalla pandemia» abbia «desertificato il centro storico delle nostre città», come deduce la conduttrice.

Ora le parti hanno 15 giorni per promuovere il procedimento di mediazione previsto nelle cause in materia di locazione.

Il punto è che il dpcm resta un atto amministrativo che non può restringere le libertà fondamentali, anche se a «legittimarlo» è un atto che invece ha forza di legge, mentre la parte che non lo impugna, si legge nell'ordinanza, diventa essa stessa causa delle conseguenze negative sulla piena fruibilità dell'immobile.

Insomma: il giudice condivide «l'autorevole dottrina» secondo cui è contrario alla Costituzione prevedere mediante decreti del presidente del Consiglio dei ministri norme generali e astratte, che peraltro limitano diritti fondamentali della persona. E cita i giudici emeriti della Consulta Antonio Baldassarre, Sabino Cassese e Annibale Marini, che hanno espresso perplessità sulla scelta di ricorrere ai dpcm per fronteggiare l'emergenza epidemiologica da Sars-Cov-2. Di più. Il primo decreto legge che ha «legittimato» il dpcm non fissava neanche un termine né tipizzava i poteri: conteneva un'elencazione a titolo d'esempio e consentiva così l'adozione di atti innominati, oltre a non stabilire le modalità di esercizio dei poteri.

Buona fede. Nel caso in esame il locatore che chiede la convalida dello sfratto era disposto a rinunciare a parte dei canoni insoluti, che ammontano a oltre 256 mila euro, pur di arrivare a una composizione bonaria della controversia. La società conduttrice chiede la rinegoziazione del canone, lamentando di non aver potuto adempiere al pagamento dopo aver patito una riduzione del fatturato di oltre il 72%. Ma attenzione: l'emergenza sanitaria, non è «di per sé condizione impediente in termini assoluti», scrive il giudice: lo sono invece i provvedimenti normativi adottati durante l'emergenza. E ciò perché soltanto l'ipotesi di scuola del crollo dello stabile a causa del terremoto costituisce una causa che impedisce del tutto l'esecuzione del contratto di locazione; distinto, invece, è il discorso delle restrizioni per la mobilità della popolazione adottate dalle autorità per frenare il contagio del virus: nel mondo i vari Stati si sono regolati in modo diverso e c'è stato chi, come la Svezia, si è limitato a fornire «indicazioni e suggerimenti, senza imporre limiti al godimento dei diritti, quantomeno nel periodo iniziale». Dunque?

Ciò che ha impedito alla conduttrice di adempiere non è la pandemia in sé ma l'insieme dei provvedimenti adottati che hanno inciso sui diritti e sulle libertà dei cittadini: bisogna allora verificare se la compressione fosse insuperabile o se l'affittuaria avrebbe potuto impugnare le norme del lockdown facendole annullare. E il giudice propende per la seconda ipotesi.

È esclusa l'impossibilità di adempiere anche parziale, mentre il principio di buona fede nell'esecuzione dei contratti risulta soltanto «suppletivo e residuale»: «il magistrato non può correggere la volontà delle parti quand'anche le scelte di queste gli appaiano incongrue». E ciò benché, sottolinea il provvedimento, «secondo alcuni» la buona fede imporrebbe di «rivedere le condizioni del contratto».

Il giudice, quindi, fa i conti anche con la relazione 56/2020, pubblicata dall'ufficio del massimario della Cassazione sulle «Novità normative sostanziali del diritto “emergenziale” anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale».

Secondo la Suprema corte va rinegoziato il contratto squilibrato dalle misure anti Covid-19: risoluzione e risarcimento del danno non possono essere le uniche forme di tutela quando la parte avvantaggiata disattende ogni obbligo di protezione nei confronti dell'altra. E c'è spazio anche per un intervento del giudice del merito, che però non può sostituirsi alla volontà delle parti: è soltanto il ricorso all'equità che consente all'autorità giudiziaria di individuare elementi e aspetti del regolamento negoziale non definiti dai contraenti né determinati da disposizioni di leggi o usi. Attenzione, dunque: anche per la Cassazione l'intervento sostitutivo del giudice intanto è possibile se dal contratto emergono i termini nei quali le parti hanno voluto suddividere il rischio che deriva dall'esecuzione dello strumento negoziale.

Nella specie, secondo il tribunale di Roma, risulta invece inutile invocare la buona fede perché le conseguenze patite dalla conduttrice sono riconducibili a un'omissione della stessa società: non aver impugnato provvedimenti illegittimi e lesivi dei propri diritti e libertà.

Va detto poi che non può ritenersi violato l'obbligo del locatore di consegnare e mantenere l'immobile in condizione da essere utilizzato secondo l'uso stabilito dal contratto ai sensi dell'articolo 1575 Cc: nessuna condotta del genere è riconducibile al locatore laddove la situazione risulta dovuta all'«attività provvedimentale conseguente alla situazione di emergenza sanitaria di tipo pandemico».

D'altronde il divieto di esercitare temporaneamente l'attività non determina l'impossibilità per il conduttore di utilizzare l'immobile, che è la prestazione dovuta dalla controparte.

E la situazione di «impossibilità sopravvenuta parziale» allo stato non ha le caratteristiche della definitività: il periodo limitato di tempo consente di ritenere che si verta in ipotesi di ordinario rischio di impresa, che grava sul conduttore.

Meccanismi compensativi. Con le misure straordinarie anti Sars-Cov-2, infine, il legislatore ha imboccato la strada del credito d'imposta in favore del conduttore senza un intervento generalizzato sui rapporti locatizi privati, mentre ad esempio è intervenuto in modo esplicito sugli impianti sportivi. Insomma: il bonus affitti non avrebbe senso se fosse possibile sospendere, ridurre o cancellare i canoni di locazione.

È lo stesso legislatore, spiega l'ordinanza, che introduce meccanismi di compensazione per ripristinare l'equilibrio fra le parti del contratto. Un esempio? Il credito di imposta pari al 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, per gli immobili che rientrano nella categoria catastale C/1, cioè negozi e botteghe.

Sulla provvidenza introdotta dal decreto Cura Italia è intervenuta a fornire chiarimenti l'Agenzia delle entrate con la circolare n. 8/2020: il beneficio viene riconosciuto soltanto sui canoni effettivamente versati perché la norma intende ristorare il conduttore per la sospensione dell'attività d'impresa durante il lockdown, mentre è escluso che l'affitto non pagato possa generare il bonus fiscale.

Il documento di prassi dell'amministrazione finanziaria induce il magistrato a due considerazioni: da una parte il fatto che siano previsti i crediti d'imposta consente di escludere un'eccessiva onerosità cui va incontro il conduttore nell'esecuzione del contratto che possa rilevare ai fini della risoluzione; dall'altro l'introduzione del bonus conferma in modo indiretto che il rapporto contrattuale è intangibile, diversamente i benefici fiscali non avrebbero alcun significato.

Ora le parti hanno sei mesi per portare a compimento il procedimento di mediazione.


FONTE: ITALIAOGGI



Categorie: Imprese ed economia


Commenti disabilitati.